前回の物件を私のグループ会社が塗装修理をしたうえで1,800万円で社長に売却(建物を1,360万円(税込)土地を440万円)したとしたら社長の損益・税金・資金繰りはどうなるでしょうか?

 

1.利回り計算

1,305,600円/18,000,000円=7.25%(単純利回り)

仲介手数料 (1,800万円×3%+60,000円)×1.08=648,000円

収入印紙 10,000円

登記費用 約150,000円

不動産取得税 約100,000円(半年くらい後にかかります)

火災保険料 1年分 約10,000円

合計 18,918,000円 総投資利回り 6.9%

借入なし

 

2.損益

(1) 収入 1,305,600円

(2) 固定資産税 35,000円

(3)  火災保険料 10,000円

(4)  共用電気代 24,000円

(5) 税理士報酬 55,000円

差引 (1,181,600円)(税引前手取額)

(6) 減価償却費

18,000,000円+建物分の仲介手数料489,600円+固定資産税日割分建物分2,500円=18,492,100円

18,492,100円÷4年(中古見積耐用年数)=4,623025円

(7) 損益(△3,441,425円)

※ 借入をすると土地に対応する利息分は損益通算できないので注意

 

3.所得税などの税金

社長の収入を給料のみ年間2,000万円、所得控除200万円と仮定

給与所得 17,550,000円

不動産所得 △3,441,425円

合計所得 (14,108,575円)

所得控除 △2,000,000円

課税所得 (12,108,000円)

 

税目 不動産による節税対策後 現状 対策前
所得税 2,459,600円 3,595,500円
復興所得税  51,600円   75,500円
住民税 1,220,800円  1,565,00円
合計 3,732,000円(30.8%) 5,236,000円

 

不動産購入賃貸による節税額(還付)

3,732,000円-5,236,000円=△1,504,000円(毎年安くなります!!)

 

4.資金繰り

2の(7) 損益 △3,441,425円+減価償却費4,623,025円+節税分(還付)1,504,000円

=2,685,600円(総投資利回り 14.2%)

総投資利回りはなんと14.2%です!! “ウハウハ”

 

では社長のその後の資金繰りを見てみましょう。

減価償却のある4年間は上記のとおり 2,685,600円×4年=10,742,400円

5年目になると(6)1,181,600円から青色申告特別控除100,000円を差し引いた1,081,600円が不動産所得になり、

所得に追加されるので悪夢のような結果が待っています。

課税所得 15,550,000円+1,081,600円=16,631,000円

 

税目 4年間 不動産取得前 5年後
所得税 3,952,200円
復興所得税   82,900円
住民税 1,673,100円
合計 3,732,000円 5,236,000円 5,708,200円

 

増税額落差 5,708,200円-3,732,000円=1,976,200円

不動産取得前と比べると472,200円 増加

でも5年目のみの手取り資金繰りはどうでしょうか?

1,181,600円-472,200円=709,400円プラスです。

 

では5年目に売却してリセットしたら?

仮に1,400万円で売却できたとして税金は?

この場合、不動産の譲渡所得は分離課税です。

売却した日の1月1日に遡って所有期間が5年以内を分離短期譲渡、5年超を分離長期譲渡といいます。

分離短期譲渡所得   39%(所得税、住民税の合計)

分離長期譲渡所得   20%(       〃      )

 

5年で売却 = 短期譲渡

収入金額 14,000,000円

取得費

土地代 4,400,000円

仲介手数料土地分 158,400円

固定資産税日割土地分 約20,000円

建物未償却残高 1円

合計 4,578,401円

譲渡費用

仲介手数料 518,400円

収入印紙 10,000円

合計 528,400円

譲渡所得 8,893,199円

 

譲渡所得に対する税金

8,893,000円×39%=3,468,200円

 

では税率が半分近く(20%)になる6年目まで待って売却したら?

8,893.000円×20%=1,778,600円

 

節税額 1,778,600円-3,468,200円=△1,689,600円

 

6年目までの資金繰りを見てみましょう。

 

1年目~4年目 10,742,400円

5年目       709,400円

6年目       売却収入 14,000,000円

仲介手数料 518,400円

収入印紙 10,000円

差引 13,471,600円

譲渡の税金 △ 1,778,600円

差引 11,693,000円

1年目~6年目売却までの合計 23,144,800円

最初に支払った金額 18,918,000円

差引手取り額 (4,226,000円)

 

税引後利回り 22.3%(毎年平均4.47%)