No.2の続きです。

前回のケースで、とりやまグループが買い取った1,400万円の物件を30万円かけて修理をし、満室にして

家賃保証を付けて1,700万円で販売した場合はどのようになるでしょうか。

1.取得の費用

17,000,000円  仲介手数料615,600円  収入印紙10,000円  登記費用150,000円

火災保険料 10,000円  不動産取得税 約100,000円

合計 17,885,600円  総投資利回り 7.3%

2.収入

32,000円×4戸×85%=108,800円/月

108,800円/月×12ヶ月=1,305,600円

3.固定資産税 約35,000円

4.火災保険料 約10,000円

5.共用電気代 約24,000円

6.税理士報酬 55,000円(確定申告料金)

差引 1,181,600円(税引前手取額)

7.減価償却費 建物の比率を全体の金額の70%で契約すると

17,000,000円×70%=11,900,000円

11,900,000円+建物分の仲介手数料430,920円+固定資産税日割分建物分2,500円=12,333,420円

12,333,420円÷4年=3,083,355円/年

8.損益 △1,901,755円

9.所得税等の税金

給与所得   17,550,000円
不動産所得 △ 1,901,755円 (借入なしと考える)
合計所得 (15,648,245円)
所得控除 △ 2,000,000円
課税所得 (13,648,0000円) 給与所得のみの税金
所得税     2,967,800円 3,595,500円
復興所得税 62,300円 75,500円
住民税     1,374,800円 1,565,000円
合計     4,404,900円 (28.0%) 5,236,000円

※不動産を賃貸したことにより減少した税金 △ 831,100円

10.税引後損益  △ 1,070,655円

11.手残り収入  △ 1,070,655円+減価償却費 3,083,355円=2,012,700円 (11.3%)

 

損益上は損をしているように見えますが、売主・買主の合意のもとに建物比率を高く売買することにより、減価償却費を大幅に多く計上することができ、結果的に大きな節税になり、外にお金を出さない手取り利回りを11.3%という高利回りを獲得することができます。

 

年度別に分析すると(初年度は1月に取得したと仮定)税引き後手取り収入(減価償却費加算後)

1年度  2,012,700円

2年度  2,012,700円

3年度  2,012,700円

4年度  2,012,700円

5年度  減価償却費が0となってしまうため、税金発生

税引前手取額   1,181,600円(不動産所得)

給与所得     17,550,000円

合計所得    ( 18,731,600円 )

所得控除    △2,000,000円

課税所得    ( 16,731,000円 )

所得税       3,985,200円
復興所得税      83,600円
住民税       1,683,100円
合計        5,751,900円 (30.7%)

※不動産所得の増加税額  515,900円 (43.7%)

※税引後手取り収入  1,181,600円-515,900円=665,700円

5年間の税引後手取収入の合計 8,716,500円

総投資額に対する回収割合 8,716,500円÷17,885,600円=48.73%

5年間で半分くらいの資金回収ができます!!

 

6年目からの戦略<売却する>

譲渡所得 仮に1,400万円で売却したとすると

(1) 譲渡収入 14,000,000円

(2) 取得費 土地分 17,625,600円-12,333,420円=5,292,180円

(3) 譲渡費用   仲介手数料 518,400円

印紙 10,000円

(4) 分離長期譲渡所得 (1)-(2)-(3)=8,179,000円

(5) 譲渡所得の税金 8,179,000円×20%=1,635,800円

※不動産の売却(譲渡は分離課税といって、給与、不動産所得のような総合課税と別に税金を計算します。

短期 売却した年の1月1日で所有期間が5年以内のもの  税率 39%

長期 売却した年の1月1日で所有期間が5年を超えるもの 税率 20%

    所得税 住民税
税率 短期 30% 9%
  長期 15% 5%

短期と長期で2倍近く税金が違うので4年間の減価償却費の多い分を享受して6年目に売却する

という戦略が生まれます。

 

売却も考慮しての損得

5年間の税引後手取収入の合計 8,716,500円-1,635,800円=7,080,700円